El mercado inmobiliario español se dispara: seis de cada diez viviendas se compran al contado mientras el acceso a la vivienda se convierte en un lujo

En zonas de alta demanda, como Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias, las operaciones sin financiación superan ya el 70 % conviertiendo el mercado residencial en un campo de especulación

La mayoría de las viviendas en España ya se compran sin hipoteca. En un país donde los salarios apenas crecen y la vivienda se encarece a ritmos récord, el 60 % de las operaciones inmobiliarias se pagan al contado. Es decir, seis de cada diez casas se adquieren sin financiación bancaria.
Un fenómeno que revela un modelo dominado por la especulación y la inversión patrimonial, frente a la necesidad social de vivienda asequible.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Banco de España, en 2024 se vendieron alrededor de 642.000 viviendas, pero solo unas 320.000 se financiaron mediante hipoteca.
El resto —más de la mitad— fueron compras "a tocateja", muchas protagonizadas por fondos de inversión, sociedades patrimoniales o compradores extranjeros con alta capacidad económica.

"El acceso a la vivienda ya no depende del esfuerzo laboral, sino del capital disponible. La vivienda se ha convertido en un activo financiero más", advierte un informe de Funcas.

En zonas de alta demanda —Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias— las operaciones sin financiación superan ya el 70 %. Allí, el mercado residencial se ha transformado en un campo de especulación donde el ladrillo sustituye a los fondos de inversión tradicionales.

El aumento de precios en las grandes ciudades no se queda dentro de sus límites urbanos.
Cuando los precios en Málaga capital se disparan (ya por encima de los 3.200 €/m² en zonas como el centro o la costa este), las familias que no pueden permitirse comprar o alquilar allí se desplazan hacia los municipios limítrofes.

Ese desplazamiento genera una segunda ola de presión inmobiliaria, que termina encareciendo los pueblos y ciudades del área metropolitana. En municipios como Rincón de la Victoria, Alhaurín de la Torre, Cártama, Coín, Alhaurín el Grande, Torremolinos y Benalmádena, los precios de la vivienda han subido entre un 25 % y un 40 % en apenas tres años (2022-2025), según portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa.

Viviendas convertidas en activos, no en hogares

Buena parte de las viviendas adquiridas al contado no se destinan a residencia habitual. Se orientan al alquiler turístico o de larga duración, con precios que crecen mucho más rápido que los salarios.
El resultado: los hogares jóvenes y de renta media no pueden competir con compradores que pagan al contado, lo que dispara los precios y reduce drásticamente el acceso a la vivienda.

Según el Banco de España, el ratio medio préstamo/valor (LTV) ronda el 65 %, lo que indica que incluso quienes acceden a una hipoteca deben aportar grandes cantidades de ahorro. Para la mayoría de las familias, la compra de vivienda se ha convertido en un objetivo inalcanzable.

La pasividad política y la ausencia de regulación

Mientras tanto, la respuesta política se mantiene fragmentada y pasiva.
Las comunidades autónomas aplican regulaciones del alquiler desiguales, a menudo cuestionadas por el propio sector inmobiliario, y el parque público de vivienda continúa siendo marginal: apenas un 2,5 %, frente al 10 % de la media europea.

"La falta de una política integral y un control efectivo de la inversión especulativa está convirtiendo el derecho a la vivienda en una utopía", denuncian desde la Plataforma por una Vivienda Digna.

El Estado promete aumentar la vivienda social y limitar la acumulación de propiedades por grandes tenedores, pero los avances son mínimos. Mientras tanto, el precio medio del alquiler supera ya el 35 % del salario medio neto, una cifra que según la ONU marca el umbral de vulnerabilidad habitacional.

Un modelo que ahonda la desigualdad

La tendencia apunta hacia un modelo estructuralmente desequilibrado:

• Un mercado de propietarios rentistas, que acumulan viviendas como inversión.

• Y una mayoría de inquilinos precarios, que destinan una parte creciente de su sueldo al alquiler.

Economistas y urbanistas coinciden en que, sin una regulación estatal contundente, España avanza hacia una crisis habitacional crónica, donde la vivienda deja de ser un derecho para convertirse en un bien de lujo reservado a minorías.

Conclusión: el ladrillo como síntoma de desigualdad

El auge de las compras al contado no es una muestra de salud económica, sino un síntoma de desigualdad y desequilibrio estructural.
Mientras la política mira hacia otro lado, la especulación se consolida, y con ella una fractura social cada vez más profunda.
En un país donde cada vez más ciudadanos viven de alquiler por obligación y no por elección, el acceso a la vivienda se ha convertido en el mayor reto pendiente de la democracia española.